L'impact des fluctuations du marché de l'immobilier sur le secteur de la construction
Le marché immobilier vietnamien connaît des fluctuations importantes. Le secteur s'est envolé au cours de la décennie qui a suivi la crise financière de 2008, les consommateurs et les entreprises de construction ayant profité d'une vague de crédit bon marché, de l'urbanisation et de la croissance économique, la spéculation à court terme ayant jeté de l'huile sur le feu.
Cependant, comme toutes les bulles spéculatives, elles finissent tôt ou tard par éclater. Les prix de l'immobilier ont commencé à chuter en 2022 et restent coincés dans une impasse économique et législative. Les hausses des taux d'intérêt mondiaux, le resserrement du crédit intérieur et les incertitudes liées à la révision de réglementations telles que la loi sur la terre, la loi sur le logement et la loi sur les affaires immobilières ont freiné la croissance.
Parallèlement, un développement excessif de l'immobilier résidentiel haut de gamme a inondé le secteur de propriétés de premier choix à un rythme bien supérieur à la demande. Cette situation, associée à un manque d'investissement dans les logements sociaux ou abordables, a créé un déséquilibre sur le marché.
En 2023, le sentiment positif et la confiance des consommateurs qui ont stimulé la croissance immobilière et la spéculation se sont inversés. Les investisseurs qui se sont surendettés pendant le boom, anticipant des hausses de prix permanentes et des profits rapides, luttent maintenant pour faire face aux coûts d'un endettement croissant causé par la hausse des taux d'intérêt, alors même que leurs actifs perdent de la valeur et qu'il devient plus difficile de les revendre.
Dans des villes comme Hô Chi Minh-Ville et Hanoï, ainsi que dans des provinces comme Hai Phong, Dong Nai et Ba Ria - Vung Tau, les prix de l'immobilier ont chuté de 30 à 50 %. Même si certains promoteurs offrent des remises considérables sur les projets, de nombreuses propriétés résidentielles haut de gamme restent invendues alors que la confiance des consommateurs peine à se rétablir et que le marché a du mal à se redresser. À tel point que les transactions sont à leur plus bas niveau depuis une demi-décennie, que les projets en cours de construction sont deux fois moins nombreux qu'en 2021 et que les sociétés immobilières licencient du personnel en conséquence.
Certains grands projets immobiliers sont au point mort à mi-parcours, les promoteurs souffrant de problèmes de trésorerie. C'est pourquoi les clients potentiels craignent que leur investissement immobilier ne soit guère plus qu'un plan d'architecte ou une impression dans une plaquette commerciale. Les investisseurs risquent également de perdre leur capital si le promoteur fait faillite dans un marché baissier.
Que cela signifie-t-il pour les entreprises du secteur de la construction ?
Le ralentissement de l'immobilier a un effet d'entraînement évident, notamment pour les entreprises du secteur de la construction ainsi que pour les entreprises d'autres secteurs et industries connexes, tels que la conception, l'architecture et les fournisseurs de matières premières.
Si de nouveaux projets immobiliers restent bloqués dans le processus de planification ou enlisés dans des incertitudes juridiques, si les problèmes de crédit persistent ou si la confiance des consommateurs reste faible, c'est le secteur de la construction dans son ensemble qui en pâtit.
À cela s'ajoute la hausse des prix des matières premières telles que le fer, l'acier, le ciment, le sable et la pierre. Selon l'Association vietnamienne des entrepreneurs en construction, le prix des briques a augmenté de 10 % au cours du premier trimestre 2022. Les prix de l'acier ont connu une hausse encore plus importante au cours de la même période.
Cette hausse des prix des matières premières exerce une pression sur les marges bénéficiaires tout au long de la chaîne de valeur de la construction et augmente les coûts pour le consommateur. De même, plus en amont, l'augmentation du coût de l'essence et du transport alourdit encore le coût de la construction. Le fait que le Viêt Nam importe une part importante de ses matières premières de l'étranger complique encore le problème.
Quel soutien le gouvernement apporte-t-il au secteur de l'immobilier ?
Cependant, il existe une lumière au bout du tunnel. Tout d'abord, le gouvernement est conscient des problèmes du secteur immobilier. À tel point qu'il a organisé une conférence en ligne en début d'année 2023, réunissant une série de ministres de haut rang et d'autres parties prenantes afin de promouvoir le développement sûr et durable du marché. Deuxièmement, un mois plus tard, la Banque d'État du Vietnam - la banque centrale du Vietnam - a abaissé ses taux pour la première fois depuis octobre 2020, dans le but de débloquer le crédit et de résorber le manque de liquidités.
Troisièmement, le gouvernement a publié le décret 08 qui vise à résoudre les problèmes liés à l'immobilier sur le marché obligataire. Les obligations arrivant à échéance en 2023 exerceront une pression sur les promoteurs immobiliers qui les ont utilisées pour financer des projets, mais qui sont maintenant incapables de restructurer leurs obligations. Le décret 08 leur permettra de prolonger la durée de leurs obligations jusqu'à 24 mois. Cela permettra aux promoteurs de disposer d'une marge de manœuvre à court terme jusqu'à ce que la confiance des consommateurs revienne.
Le gouvernement a également mis en place un programme de soutien de 120 000 milliards de dongs pour financer des logements sociaux et des habitations à loyer modéré pour les travailleurs, qui faisaient défaut pendant la période d'expansion. Ces mesures devraient contribuer à donner un coup de fouet aux projets de construction et à les relancer.
Quelle est la prochaine étape pour le secteur immobilier ?
Les acteurs du secteur pensent que l'immobilier résidentiel mettra un certain temps à se redresser. Certains prédisent que la correction actuelle du marché pourrait se poursuivre tout au long de l'année 2023 et jusqu'en 2024, car les acheteurs potentiels attendent que le marché atteigne son niveau le plus bas. Malgré cela, le marché immobilier au sens large reste attractif pour les investisseurs internationaux. Les chiffres du gouvernement montrent que le secteur immobilier a attiré le deuxième plus grand nombre d'investissements directs étrangers (IDE) en 2022, d'une valeur de plus de 4,4 milliards d'USD, soit 16 % du total des IDE.
Parallèlement, le rapport 2023 "Asia-Pacific Investor Intentions" de CBRE Vietnam révèle que HCMV et Hanoi figurent toutes deux parmi les 10 destinations les plus attrayantes pour les investissements étrangers. Ainsi, même si les perspectives à court terme du secteur sont incertaines, les fondamentaux à long terme d'une population croissante, en voie d'urbanisation et de développement, laissent présager un avenir radieux pour l'immobilier en particulier et la construction en général.
Cet article est extrait du magazine de la CCIFV "Connect #11: Building Vietnam's Tomorrow: Challenges and trends in Construction"
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